Öt év kivárásra sarkallja az eladókat az adóváltozás

2008-03-20 23:59

Befektetési célú ingatlanvásárlás esetén nem szabad figyelmen kívül hagyni a tranzakció adóvonzatát, de ezt a tapasztalatok szerint figyelembe is veszik az érintettek - derül ki az Otthon Centrum legújabb elemzéséből.

A szabályok változása miatt már a vásárláskor érdemes figyelni arra, hogy az ingatlan eladásakor kalkulálni kell majd a jövedelem 25 százalékának megfizetésével, különösen, ha azt jó áron sikerül megvásárolni és várhatóan nagy lesz az értéknövekedés öt éven belül. A befektetési célú vásárlás esetében adózási szempontból érdemes kivárni az ötéves időszak végét az értékesítéssel, ez várhatóan csökkenti majd az újszerű lakások kínálatát. Mivel az értékesítés időpontjaként az adásvételi szerződés földhivatalhoz való beérkezését veszik alapul, mindig ezt az időpontot kell figyelembe venni az ingatlanszerzés dátumaként.

Előszerződésnél - szemben a végleges szerződéssel, ahol 30 nap áll rendelkezésre a földhivatalhoz történő benyújtásra - nem kell a földhivatalhoz beadni a papírokat. Nem árt azonban az óvatosság: mivel a szerződést nem nyújtják be a földhivatalhoz, a vevő tulajdonjogát sem jegyzik be ekkor. Egyébiránt bármikor, bármilyen körülmények között köthető előszerződés, leggyakrabban az új építésű ingatlanok értékesítésekor alkalmazzák ezt a módszert, amíg az épület használatbavételi engedélye nincs meg.

A fizetendő adóból minden költség, amely az ingatlan megszerzéséhez köthető - hirdetések, ügyvédi munkadíj, közvetítői díj - levonható az értéknövekményből, csökkentve az adóalapot. Ezenkívül levonhatók olyan értéknövelő beruházások költségei a kiállított számlák alapján(!), amelyek az ingatlan bővítésére, korszerűsítésére, szigetelésére, műszaki, gépészeti felújítására vonatkoznak.

Levonható a külső nyílászáró cseréje, a külső homlokzatszigetelés, fűtéskorszerűsítés, a tetőtér-beépítés, emeletráépítés, stb. Ezzel szemben az esztétikai felújítások, például festés, mázolás, burkolatcsere, medenceépítés, kertrendezés költségei még akkor sem érvényesíthetőek, ha mindezeket a ráfordításokat számlával tudjuk igazolni.

Befektető külföldiek Magánszemélyként 2007-ben 1800 ingatlant vásároltak meg Budapesten külföldiek. A statisztika azonban torz, hiszen nem mutatja a cégen keresztüli vásárlást, illetve azon uniós állampolgárok ingatlanszerzését, akik engedély nélkül vásárolhatnak ingatlant hazánkban. Budapest részaránya a Magyarországra irányuló külföldi érdeklődésben folyamatosan nő, tavaly már elérte 39 százalékot. A leginkább az írek és a spanyolok kötődnek a fővároshoz.

Ez utóbbit megerősíti Moskovits Pál is, az Otthon Centrum Project Consulting vezetője. Bár összességében mérséklődik a befektetési célú vásárlási kedv, a spanyol érdeklődők száma és részaránya nő. Ők gyakran klasszikus, régi építésű lakásokat keresnek, és nem gondolnak bele, hogy az új építésű jobb befektetés, hiszen kisebb az induló részlet, jó választás esetén nagy az értéknövekedés a projekt megvalósítása alatt is, nincsenek technikai problémák az épületben, ezért a bérbeadás, üzemeltetés egyszerűbb, kockázatmentesebb. Mivel a piac egyre szegmentáltabb, a jó befektetési lehetőségek kiválasztásakor evidens számukra a helyi piacot jól ismerő szakértőkhöz fordulni. Sok nyugati befektető azután is visszatér a magyar piacra, miután szerencsét próbált más, környező országban. Nálunk stabilabb, kiegyensúlyozottabb az ügymenet (ingatlan-nyilvántartás, vásárlás, újraértékesítés, üzemeltetés, adózás), valamint a bérleti piac működése is.

Az árak hosszú évek óta tartó stabil növekedése várhatóan nem szakad meg a következő években sem (ellentétben például Lengyelországgal, ahol most a magyarországinál jóval jelentősebb korábbi áremelkedések megtorpantak. Eleve alacsonyabbak ma a lakásárak Budapesten, mint például Bukarestben, Prágában vagy a nagyobb lengyel és egyes szlovák városokban. Emellett a banki verseny is egyre kedvezőbb hitellehetőségekkel csábít.

Szerző: Szepesi Anita
Forrás: Napi Online