Interjú Gerő Péterrel, a Gestor-csoport tulajdonos vezetőjével - Eljött a továbblépés ideje

2008-03-30 23:59

Húsz éve, gyakorlatilag a kezdetektől van jelen az ingatlanpiacon, szinte valamennyi területen kipróbálta magát, foglalkozott vagyonkezeléssel, beruházással, fejlesztéssel, tanácsadással, értékesítéssel, fellendülések és korrekciók sorozatát asszisztálta végig. Hogyan látja ma a piacot, merre tart a gazdaság lassulásának és a jelzálogpiaci válságnak az árnyékában?

Hatalmasat léptünk előre minden területen. Óriási a fejlődés, rengeteg lakás épült, más kérdés, hogy milyen minőségben, megváltozott a finanszírozási környezet és kialakult a profi ingatlanfejlesztők köre. Ugyanakkor a bővülés új kérdéseket vetett fel, amelyekre még csak most tanulgatják a választ a piaci szereplők.

Vegyük például a legkockázatosabb területet, a lakásépítést. Elképesztően keskeny a sikert a kudarctól elválasztó mezsgye. Borzasztó sokat kell invesztálni a jogerős, végrehajtható építési engedély megszerzéséig egy projektbe. És már az elején döntést kell hozni olyan, az üzemeltetést alapvetően meghatározó kérdésekről, amelyek csak évek múlva válnak aktuálissá. Gondolok itt például az alapító okirattal kapcsolatos anomáliákra, ez csak egy a projekt sorsát meghatározó olyan szakmai feladatok közül, amelyekkel a fejlesztők korábban nem foglalkoztak.

Ez azt jelenti, hogy a fejlesztők számára a specializálódás a követendő út. Ugyanakkor jó pár beruházó több területen is kipróbálja magát.

Igen, mert a diverzifikáció csökkenti a kockázatot. Csakhogy az ingatlanfejlesztés sikere leginkább a legszélesebb értelemben vett helyismereten múlik. Az építési engedélyhez ismerni kell az önkormányzatot, a főépítészi irodát, a szabályozást, a lakókat, a szomszédokat, a szokásokat, a helyi vállalkozásokat - és még akkor is sok a buktató, így egyre kevesebben építenek.
Egyre nagyobb projekteket.

A műfaj bonyolultsága miatt ez teljesen normális. A kockázat óriási, és a befektetett tőke megtérülése nagyon kérdéses. Főleg egy olyan területen, amelynek a korszerű szabályozása, ösztönzése egyelőre még várat magára. A régi, elsősorban műemlék épületek felújítására gondolok, amit a jelenlegi rendszer egyáltalán nem ösztönöz. Valamit ledózerolni és újat építeni a helyébe egyszerű, de Budapest vonzerejét nem az ilyen beruházások táplálják. Még sincs semmilyen megoldás arra, hogyan őrizzük meg az építészeti értékeket úgy, hogy a mai kor követelményeinek is megfeleljenek.

A zsidónegyedre gondol?

Elképesztő állapotúak az ottani házak, de sajnos nincs kilátásban épkézláb megoldás. Hiába képesek a tervezők alternatívákat kidolgozni, a városvédők és a fejlesztők közötti szembenállás kezelésére nincs felkészülve a szabályozási környezet. Mint ahogy a különleges épületek létrehozását sem támogatja semmi, akár új építésről, akár felújításról legyen szó. A piac egyelőre adós az ezekre a problémákra adandó válaszokkal, pedig a komoly tartalékok az üres telkek beépítése miatt a felújításban, rehabilitációban rejlenek.

Irodaboom és plázaláz, meddig tartható ez a fejlődési ütem?

A kereslet és a kínálat soha nem nő egy mással párhuzamosan, de akármilyen alacsony legyen is a gazdasági növekedés, akkor is van egy belső, szerves keresletbővülés, egyszerűen a cégek létéből fakadóan. Magyarország preferált helyszín a nemzetközi outsourcing területén, ez jelentős irodaigényeket gerjeszt a piacon. A befektetői érdeklődés is intenzív, még a nem teljesen bérbe adott épületek iránt is. Első osztályú irodákat és bevásárlóközpontokat tudunk építeni, ez már bebizonyosodott, csakhogy ezek a fejlesztések nagyon egysíkúak. Szerintem eljött az ideje az olyan projekteknek, amelyeket a beruházók egyedül nem, csak a lokális szereplőkkel, az őket képviselő önkormányzatokkal összefogva tudnak megvalósítani. Előadótermek, koncerttermek, klubszerű sportközpontok, jövedelemtermelő környezetbe ágyazott kulturális központok hiányoznak a városból. Olyan projektekkel lehet továbblépni, amelyekben a fő funkción túl valami más is helyet kap, legyen az akár művészettel vagy sporttal kapcsolatos. Ma az egyszerű halandót be sem engedik az új irodaházakba, azok olyanok, mint a falanszterek, az új funkciók viszont nyitottabbá, élőbbé teszik a környezetet. Oldódhat az éles határvonal a munka és a szabadidő között. Véleményem szerint a piac elkerülhetetlenül ebbe az irányba fog fejlődni, hogy előbb vagy utóbb, az a fejlesztők és a helyi önkormányzatok együttműködésén múlik.

Szerző: Szepesi Anita
Forrás: Napi Online