Szakértő szemmel a jelzálogpiaci válságról

2008-03-30 23:59

Hosszabbá és kiszámíthatatlanabbá vált a jelzálogpiaci válság lefutása, mint az a kirobbanásakor látszott. Szakértőink a magyar piacon érezhető hatásokról nyilatkoztak.
Aradi Ferenc, lakóingatlanfejlesztési vezérigazgató, Autóker Holding
Egyértelműen nehezebbé vált a projektfinanszírozás, sokkal szigorúbbak a feltételek és az eddigieknél alaposabb és részletesebb vizsgálat előzi meg a hitelszerződéseket. Ma már nemcsak a kisebb beruházók terveit és működését, gazdálkodását vizsgálják meg tüzetesen, hanem a nagy fejlesztőket is kontrollálják. Elemzik magát a tervezett projektet, a piaci helyzetet, a cég anyagi hátterét, a projekt megvalósíthatóságának valószínűségét, a korábbi fejlesztések működését, értékesítési mutatóit. A szigor a kivitelező partnerekre is kiterjed, ebben persze az is komoly szerepet játszik, hogy tavaly elég sokat vesztettek a bankok a kivitelezői csődök miatt. Nehezebben elérhetővé vált a bankgarancia is. Véleményem szerint 2008 és 2009 a forrásszűke jegyében fog eltelni, ami a lakáspiacon működő cégek további koncentrációjához vezet.

Illy Péter, ingatlanszakértő, az északi városközpontot fejlesztő konzorcium vezetője
Elhúzódó bizonytalanságot okozott, hogy az információk csak negyedéves késéssel szivárogtak, majd kiderült, hogy első körben a valóságosnál kisebb jelentőséget tulajdonítottak a magyar piaci szereplők az amerikai pénzügyi válságnak.

A veszteségekről még mindig csak becslések vannak, a labilitás pedig kiszippantotta a forrásokat a bankközi piacról, ezzel közvetlenül érintve a beruházókat. Konzervatívabbá vált a hitelezéspolitika, aki ma beruházóként hosszú távú finanszírozást keres, sokkal nehezebben és drágábban talál, mint a válság előtt.

Ugyanakkor a lakáspiaci fejlesztéseknél a forrásköltségek emelkedése egyelőre nem jelentkezik érezhetően, már csak azért sem, mert a hiteldrágulást a bankok gyakran lenyelik, annak reményében, hogy a projektfinanszírozással több száz lakossági hitelszerződésre, majd az ezekhez kapcsolható további szerződésekre tehetnek szert. Persze mindez erősen bankfüggő, a komoly lakossági betétállománnyal rendelkező bankok ezt könnyebben, míg a kisebb, lakossági finanszírozási háttér nélküli, forrásaik zömét a nemzetközi pénzpiacról szerzők nehezebben vállalják be.

...az ingatlanadóról
Szakmai berkekben nagy vihart kavart az egységes értékalapú ingatlanadó megszavazása a múlt év végén, ám az általunk megkérdezett szakértők szerint a március elején elfogadott puhítás sem hozott egyértelmű megkönnyebbülést.

Pfandler Katalin, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége elnökségi tagja,
az Interestate Zrt. elnök-igazgatója
Sajnos a szabályozás legújabb változata, amelyben az önkormányzatok hatáskörébe utalja a kérdést, nem a legszerencsésebb döntés volt - kiszámíthatatlanságot jelent. Sem a befektetők, sem mások nem tudják, mire is számítsanak 2009 elejétől.

Megalapozottan dönteni csak a kondíciók konkrét ismeretében lehet, a március eleji módosítás azonban nem segíti a tisztánlátást. Ha az önkormányzatok szükségleteiből indulunk ki, akkor nem sokat változott a helyzet, hiszen nyitott a pálya a számítottérték-alapú ingatlanadó előtt éppúgy, mint a már eddig is létező adófajták előtt. Ugyanakkor tény, hogy a forgalmiérték-alapú számításhoz szükséges feltételek nem állnak rendelkezésre, nincs például megbízható értéktérkép. (A luxusadónál elfogadott besorolások is gyakran vitathatóak).

Ugyancsak bizonytalan a már létező adónemek mértéke, így sem az ingatlanhoz kapcsolódó teher típusa, sem a mértéke nem határozható meg előre. A beláthatatlanság pedig nemcsak a befektetőket riaszthatja el. Ma már az otthonteremtők is egyre nehezebben szánják el magukat a vásárlásra, így most egy újabb bizonytalansági faktorral kell megküzdeniük.

Leitner József, MBA, fejlesztési igazgató, Sedesa Real Estate Kft.
Súlyos tévedés lett volna az értékalapú ingatlanadó bevezetése, és nagy megkönnyebbülés, hogy végül méltányolták a szakma által szorgalmazott megoldást.

A számítottérték-alapú adó több szempontból is támadható volt. Részben a számítás módjához nem állnak rendelkezésre megfelelő adatbázisok, illetve olyan térinformatikai szoftver, amellyel megbízhatóan elkészíthető lenne egy értékkataszter, emellett a lakosság terheket is már-már elviselhetetlen szintre emelte volna. A négyzetméter-alapú számítás elfogadható és kivitelezhető megoldást kínál, a mérték azonban továbbra is nyitott kérdés maradt, ezt minden valószínűség szerint az önkormányzatok forrásigénye határozza meg. Eddig a több mint 3000 önkormányzatból mintegy ezer élt az ingatlanadóztatás valamilyen formájával, 99 százalékuk négyzetméter-alapon vetette ki az adót.

Szerző: (NAPI)
Forrás: Napi Online